文/达伦糕
“要严控房地产倾向，严格控制主题公园周边的房地产开发，不得与主题公园捆绑供地、捆绑审批”。
国家发改委等5部门4月9日联合印发《关于规范主题公园建设发展的指导意见》(下称《指导意见》”)，对主题公园的开发提出如此要求。
“各地区要严格控制主题公园周边的房地产开发，从严限制主题公园周边住宅用地比例和建设规模，不得通过调整规划为主题公园项目配套房地产开发用地。主题公园周边的酒店、餐饮、购物、住宅等房地产开发项目，必须单独供地、单独审批，不得与主题公园捆绑供地、捆绑审批，也不得通过在招拍挂中设置条件，变相将主题公园与周边房地产捆绑开发”。
这样的规定出台，无疑给近些年来与文化地产，实景娱乐，主题公园走得很近的诸多影视公司浇了一盆冷水。
有心人都知道，最近几年，影视行业有一个突出的现象：国内几大上市影视公司纷纷扎堆布局“影视+文化+旅游”大项目，无论是投资金额还是占地面积都是大手笔。
最典型的例子莫过于海南冯小刚公社，万达文化地产，襄阳“妖猫传”唐城等一系列耳熟能详的名字。现在政策一出，或许前几年这些快速拔地而起，快速圈地围建的影视文化地产项目将面临史上最严厉的限制。
1
影视地产化的倾向：
赚大钱还是要靠房地产？
年初，光线传媒对外宣布，将投资江苏扬州亿，用于打造中国电影的“世界梦工厂”。该项目包含国际制片基地、电影主题乐园、影视主题度假区、电影文化城、影视文创基地、影视主题和光线电影小镇七大核心业态。
虽然该合作暂时还是在协议阶段，还未正式动工或者影业，但是亿的投资出去，光线对于影视文化地产这门生意显然已经迫不及待。
无独有偶，此前，中国其实已经有多家头部影视公司轰轰烈烈地开展了一系列影视地产项目的规划。历数一下可以发现，几乎数得上名的上市影企都曾经沾边地产：
万达集团斥资亿打造青岛东方影都，规模最是浩大；华谊兄弟也花费亿以上打造海南，南京，江西各地的众多电影小镇项目；博纳影业不甘落后，也掏出了50亿元注资筹建“东方影视城”；长城影视斥巨资收购了九家旅行社为诸暨长城影视城每年输送20万人次以上游客；华策影视与景域集团合资成立华策景域影视城......
在这种豪强们纷纷你追我赶，共同跑马圈地的情况下，全国各地影视城主题乐园自然越来越多。据统计截至年底，全国约有接近多家主题乐园，几乎大半个中国的每一个省份都会有几家类似的乐园，小镇，或者文化园区，但是很多人不知道的是，其中至少80%-90%正在面临严重亏损，能够盈利的寥寥无几。
在万达扬言“打垮迪士尼”的豪言背后主题公园行业这些年竞争日趋激烈，本土企业纷纷加入分食市场，但“无序的疯狂圈地”问题突出，说白了大家都会圈地造场，但是怎样好好管理和盈利都没有法门。另一方面，以迪士尼、环球影城为代表的国际知名主题公园也争相涌入中国市场，其中上海迪士尼于年6月开业半年后，游客人次即突破万：主题公园竞争的红海已经彻底来临。
2
地产大亨纷纷进入影视文化地产板块：
恒大，融创，万达的争先恐后
近几年华谊，光线，博纳的重仓入场，明显契合了正在全国涌动的“特色小镇”热潮。在国家政策和社会资本利好下，全国掀起一股特色小镇建设高潮，各地纷纷建立影视特色小镇、体育特色小镇、电竞特色小镇等五花八门的小镇。
从建设内容和形式上来说，无论是“实景娱乐”，“影视小镇”，“文化地产”，“影视主题公园”，本质上都是一种“文化搭台，地产赚钱，经济唱戏”典型模式，背后是一场文化圈地的全国争霸。
于是乎，加入这个阵营的不仅有华谊、光线、博纳这样的资深影视玩家，还有融创，万达，恒大这样的传统地产大佬。
早在年下半年，恒大海南海花谷披露的规划显示，项目总占地约亩，总投资约亿元，分为文旅产业和配套地产；文旅板块方面规划影视文创基地，后者将整合华谊兄弟电影文化城资源。年3月和6月，恒大更是携手华谊兄弟一起去到深圳和湖北，携手共同开发恒大在两地的文化旅游地产项目。
除了恒大之外，近一年来轰轰烈烈的融创.乐视风波，背后最主要的动机其实也是为了圈地。
在孙宏斌操盘乐视的大半年里，乐视连连受挫，但孙宏斌实则暗中拿地，明处讨债。除了表态、救场、试图剥离乐视非上市业务外，孙宏斌还以乐视系在房地产领域的唯一合作方大肆圈地，这对以房产为核心业务的融创而言，无疑是一大重要成果。
有媒体梳理发现，融创已与乐视系操作两笔土地资产交易，年3月，融创中国旗下的上海融创房地产开发有限公司，受让乐视控股持有的上海隆视投资管理有限公司50%股权，从而获得上海虹桥商务区隆视大厦，面积3万平米的独立办公物业，这原本将被开发为乐视总部。
年12月，融创中国旗下的重庆融创基业房地产有限公司，全资获得了重庆乐视界置业发展有限公司%股权，获得重庆两江新区亩地块。
融创总裁孙宏斌曾表示：投资乐视是为融创的五至十年后做准备。乐视在中国多省市及美国两个州拥有的土地多达2万亩。
如果说融创和恒大还算是房地产企业依靠影视圈地建楼的新兴势力，那么万达在这个领域可谓已经深耕多年。
年-年期间，是万达在海外加速投资的最高峰，但与此同时万达其实还忙着在国内各城市走马圈地，而且大手笔从未间断。
南昌万达城总投资超亿元，西双版纳万达文旅项目投资亿，合肥万达城总投资超亿元，哈尔滨万达文旅项目投资亿……7年里，包括在建的7座万达城和青岛东方影都，万达在全国布局了13个文旅项目，总计投资近0亿元。
如此庞大的投资规模在年突然遭遇了政策风向的“大转弯”，万达的资金来源出现了严重问题，于是乎本来疯狂圈地的豪富突然转变为了大肆卖地的转型企业：万达的13处文化旅游地产最终通过协议转让给了融创和富力。
3
影视与地产结合背后的深层次原因
无论是上市影视公司还是地产行业的大佬都几千亿几百亿地下大力气布局影视文旅项目，这背后究竟有着怎样不为人知的动机呢？
1）在不断下降，日趋不稳定的主营业务外寻找新的收入增长点
国内影视市场从年的狂飙到年回落，年开始趋于稳定。类似淘票票，猫眼这样的线上票务平台已经覆盖了绝大多数人群，在现在的市场下很难再得到更多的增量市场。
但是就在这三年，国内旅游需求开始暴涨，敏锐的影视公司发现了“影视+旅游”的巨大需求，迫切寻找新的增长点。与此同时，地产商也开始大举进入旅游产业，并不断寻找可以获得更多用地的“文化热点”：电影，电视，动漫，游戏，泛娱乐成了最受欢迎的香饽饽。
一般来说，影视公司都属于轻资产行业，收入不稳定，而房地产则属于重资产，收入相对稳定：两者的结合可谓相得益彰。如果发展影视主题乐园，轻资产就可以和重资产业务结合，解决票房或者收视率不稳带来的经济效益问题。另一方面，主题乐园属于影视产业链衍生部分，可以帮助房地产商寻找新的利润增长点以及廉价获取用地的空间。国外数据显示，环球影城、迪士尼等主题乐园收入，早已超过母公司电影拍摄制作的收入。在环球影城和迪士尼公司近年财报中，主题公园和度假业务收入已经成为主力，拥有巨大的发展空间。
2）融资不难，借着钱搞文化地产何乐不为
年万达曾经遭遇“股债双杀”以及银行信贷一度停止的事件，正是在这一事件之后导致万达决心彻底转型，将手中的文化地产悉数抛售。
要做文化地产，就算是能够以比较低的价格去拿地，也需要至少几十亿-几百亿的投资规模，对于房地产企业也好，影视企业也好，以往之所以能够这么“兴高采烈“地建造各式主题乐园和影视小镇，就是因为可以轻松地从银行贷到款。
借钱干活，对于老百姓来说是一种重压，但是对于大企业来说却是非常“幸福“的美差，反正是银行的钱，撒出去并没有太大负担。
可问题就是，一旦银行停止贷款，企业就将面临在文化地产项目上无法填补的深坑，这一点上万达和融创在年都吃过亏。
3）挂羊头卖狗肉：前缀是文化，实质是地产
无论是影视公司诸如华谊光线，还是房地产公司万达融创，如果仔细观察，就可以发现，许多项目所需要的土地远大于实际的使用所需，动辄几千亩的土地其实使用效率非常有限。很多项目主体只有影视公司和当地政府，而政府提供的更多的是政策和土地，资金来源并不明确，未来该土地使用后的收入来源也不明确。
对某些企业和地方政府来说，合作文旅大项目是个扩大知名度、腾笼换鸟招商引资的好机会，能够拉动税收，并且增加就业，但是是否就可以因此给予大量用来建造酒店，办公，甚至住宅的面积是完全存疑的。
对于许多房地产商来说，建房卖房才是获取回报最快的方式，依靠游客到主题公园消费，依靠商家来影视小镇入驻，这样的回款似乎太慢了。
好在，监管单位似乎终于发现了这一问题，在最近颁布的《相关条例》中对于以上这些深层次原因导致的问题做出了明确的规定。
“在主题公园建设中，出现了概念不清、盲目建设、模仿抄袭、低水平重复等问题，有些地区出现了地方债务风险和房地产化倾向“。
“各地区要严格控制主题公园周边的房地产开发，从严限制主题公园周边住宅用地比例和建设规模，不得通过调整规划为主题公园项目配套房地产开发用地。主题公园周边的酒店、餐饮、购物、住宅等房地产开发项目，必须单独供地、单独审批，不得与主题公园捆绑供地、捆绑审批，也不得通过在招拍挂中设置条件，变相将主题公园与周边房地产捆绑开发“。
“严格控制新建、扩建特大型主题公园，省级政府对本地区特大型主题公园项目建设进行科学论证，对未经省级政府论证的项目不得报请国务院进行核准。合理规划大型主题公园，符合条件的可纳入本省（区、市）经济社会发展、旅游发展等重大规划和相关区域规划。要防止一哄而起、盲目发展、重复模仿、同质化竞争，防范地方债务、社会、金融等风险“。
这些规定的出台，似乎就是在“精准“地警告并限制房地产企业和影视公司放慢自己的步伐，不能再像前几年那样疯狂野蛮扩张，圈了地造了公园，小镇，或者娱乐基地，结果却无法有效运营和盈利。
自上而下的刹一刹车，相信对于中国影视产业，以及房地产行业都会有好处。毕竟，文化地产的泡沫已经累积地够大了。
（麻辣娱投原创文章，未经许可不得转载。）
End
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