4. 不干预评估机构和评估人员独立客观公正执业;

影视创意园有限公司股东全部权益价值评估项目资产评估报告

司”)

产评估有限公司对诸暨长城国际影视创意园有限公司的股东全部权益价值进行评

营业税应纳税营业额3%、5%

式中的经济耐用年限根据被评设备自身特点及使用情况,并考虑承载力、

2.被评估单位承诺,截至评估基准日,不存在资产抵押、质押、对外担保,

影视创意园有限公司股东全部权益价值评估项目资产评估报告

知的价格,参照该土地的交易情况、期日、区域、个别因素、使用年期、容积

委托方承诺函

在企业如实申报资产并对被评估资产进行全面自查的基础上,评估人员对

44,166,976.18 元,均分布于诸暨市浣东街道东三环线以东、诸永高速以西诸

独立、客观和公正影视广告行业动态的原则,根据我们在执业过程中收集的资料,评估报告陈述的内

估

对货币资金,评估人员通过查阅日记账,盘点库存现金、审核银行对账单

负荷、腐蚀、材质等影响后综合评定

附着物状况)也认真进行了核实调查,并作了必要的记录

7.本次评估对被评估单位可能存在的其他影响评估结果的瑕疵事项,在进

致

影视创意园有限公司股东全部权益价值评估项目资产评估报告

8坤元资产评估有限公司

(2)管理层构成

坤元评报〔2015〕204 号

6. 评估结论合理

等因素,最终选定市场价值作为本评估报告的评估结论的价值类型

截至评估基准日诸暨创意园公司经审计后的资产总额为244,769,824.07

影视创意园有限公司股东全部权益价值评估项目资产评估报告

2014 年 10 月 24 日,长城影视股份公司收购资产项目启动影视传媒行业现状,由长城影视股

长城影视股份有限公司拟收购股权涉及的

综合来看,公司创意园项目建设完工后将有较好的发展前景

(二) 评估准则依据

一般情况下,以机器设备实际使用情况估算的成新率比按年限法估算的成

1. 名称:诸暨长城国际影视创意园有限公司(以下简称“诸暨创意园公

当未来经济环境发生较大变化时,评估人员将不承担由于前提条件改变而推导

对于人民币现金和存款,以核实后账面值为评估值

坤元资产评估有限公司

3. 所提供的财务会计及其他资料真实、准确、完整,有关重大事项充分揭示;

诸暨创意园占地468.68亩,设计总投资30亿元人民币,一期、二期项目从

3.记账原则和计价基础:以权责发生制为记账原则,资产以实际成本为计

根据本次资产评估的目的、相关条件影视广告行业分析和委估设备的特点,确定主要采用重

合计账面原值 2,400,762.40 元,账面净值 2,119,626.38 元,权属无异议列

(或被授权人):

司”),本次资产评估的被评估单位为诸暨长城国际影视创意园有限公司(以下简称

十、 评估结论 ............................................................. 21

本次评估目的是为该经济行为提供诸暨创意园公司股东全部权益价值的参考依

三、评估对象涉及的主要权属证明资料 ........................................ 50

k= k1×a1+k2×a2

项目账面原值账面净值

街主要为木结构的小商铺目前,创意园又通过招商的形式引入儿童乐影视后期行业分析园,设

据

出具的“诸中嘉会验字[2011]第 0112 号”验资报告审验

1.前期布置和培训根据委托评估资产的特点,有针对性地布置资产评估申

进行资产评估,承诺如下,并承担相应的法律责任:

国证券法》;

造成为文创产业基地、旅游基地和影视拍摄基地公司未来的市场主要面向电

7. 我公司不存在评估基准日至评估报告完成日所发生的涉及上述评估对象的

影视创意园有限公司股东全部权益价值评估项目资产评估报告

办公设备,均分布于被评估单位办公场所以及影视基地内

2.基准日股份持有证明、出资证明等;

受贵公司委托,我们对长城影视股份有限公司拟收购诸暨长城国际影视创意园

书的约定,需要对诸暨创意园公司的股东全部权益价值进行评估

六、评估假设

表:

“诸暨创意园影视行业发展现状公司”)

14.评估专业人员对资产核实、勘察、检测、分析等所搜集的佐证资料;

方没有现存或者预期的利益关系,对相关当事方不存在偏见

合计15,000.00100.00%

6. 本次评估以企业经营环境相对稳定为假设前提,即企业主要经营场所

6.企业的发展前景

提供的“资产评估申报表”、“资产调查表”及填写要求、所需资料清单,细

4.无形资产--土地使用权

因诸暨创意园公司目前尚处于建设阶段,无法准确预测公司的未来收益情

筑物的评估值中不包含相应土地使用权的评估价值

同的勘察方法

产真实、合法、完整的法律权属资料是被评估单位的责任,评估人员的责任是

外的价值(投资价值、在用价值、清算价值、残余价值等)两种类型经评估

7. 发照机关:诸暨市工商行政管理局

注册资产评估师影视行业招聘承诺函

9坤元资产评估有限公司

a.对价值较大、复杂的重要设备,视设备的具体情况,采用加权打分综合

评估人员根据资产评估的要求,认定这些前提条件在评估基准日时成立,

14.《资产评估职业道德准则——独立性》(中评协〔2012〕248 号);

26

果的影响

(3)选用的评估方法简介及参数的选取路线

b—待估宗地期日地价指数/比较案例期日地价指数

新长城文化创意有限公司出资人民币 5,100 万元(占注册资本的 51%),浙江富

养情况和评估专业人员现场勘查时的经验判断综合评定

必要的现场调查;我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关

(二)资产基础法简介

18坤元资产评估有限公司

应缴流转税税额7%

影视、影视艺术教育基地、主题乐园为主体的创意产业集群基地,并将着力打

长中国影视行业分析城影视股份有限公司拟收购股权涉及的诸暨长城国际

二〇一五年五月九日

7.《资产评估准则——机器设备》(中评协[2007]189 号);

二、委托方和被评估单位法人营业执照 ........................................ 45

及相关资产评估报告按坤元资产评估有限公司规定程序进行三级复核,经签字

润股份有限公司出资人民币 1,900 万元(占注册资本的 19%),太子龙控股集团

坤元评报〔2015〕204 号

2.注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》会协[2003]18 号);

(c)综合成新率的确定(k)

4. 注册资本:52,542.9878万元人民币

国际影视创意园有限公司

1)重置价值的确定

在建工程44,837,769.8450,620,941.065,783,171.2212.90

及银行存款余额调节表等方式进行调查;

8. 不干预评估机影视动画专业构和评估人员独立、客观、公正执业;

12坤元资产评估有限公司

行评估

根据评估业务约定书的约定,评估对象为涉及上述经济行为的诸暨创意园

6.本次股东全部权益价值评估时,评估人员依据现时的实际情况作了评估

3. 所提供的资料真实、准确、完整,有关重大事项充分揭示;

2011年5月8日开工建设,目前创意园内建筑工程基本完工

5. 充分考虑了影响评估价值的主要因素

长城影视股份有限公司拟收购股权涉及的诸暨长城国际

一、流动资产37,200,691.33

(四) 取价依据

长城影视股份有限公司拟收购股权涉及的诸暨长城国际

次评估按分项分别进行评估

c—待估宗地区域因素条件指数/比较案例区域因素条件指数

评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额

(五)内部审核和与委托方、影视制作被评估单位沟通与汇报,出具报告阶段

4.季节或周期因素对公司运营的影响

的情况下,评估机构和评估人员不承担相关责任

位于影视城内土楼南斜对面、园区中间道路南边,沿山洞置景处以东约

8. 经营范围:影视基地、教育培训基地和影视主题建设经营管理;旅游

13.《评估机构业务质量控制指南》(中评协[2010]214 号);

长城影视股份有限公司拟收购股权涉及的诸暨长城国际

企业表内及表外各项资产、负债价值,确定评估对象价值的评估方法它是以

1. 本次评估以委估资产的产权利益主体变动为前提,产权利益主体变动

负债合计34,560,150.89

注册资产评估师声明 ......................................................影视后期制作....................................... 1

本次评估根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件,选用资产

或其变化能明确预期;国家税收政策、税种及税率等无重大变化,或其变化能

影视创意园有限公司股东全部权益价值评估项目资产评估报告

长城影视股份有限公司拟收购股权涉及的诸暨长城国际

十、评估结论

长城影视股份公司拟收购诸暨创意园公司的 100%股权,根据评估业务约定书的

注,对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验,并对已经发现的问题

得到被评估资产价值的方法计算公式为:

二、非流动资产207,569,132.74

四、 价值类型及其定义 ............................影视传媒行业分析......................... 10

诸暨长城国际影视创意园有限公司

次评估采用成本法经查核,各项支出合理,工程进度正常,故以核实后的账

(2) 在建的鸳鸯楼、土楼和老宅等7个项目世纪已完工,但尚未结转入固定

价基础;

2. 委托评估的资产范围与本次经济行为涉及的资产范围一致,不重复不遗漏;

目的一部分,位于影视基地内其中神魔洞窟和太极殿等 2 个项目均为整个影

1.资产清查过程如下:

五)目前执行的主要会计政策

( 大 写 为 人 民 币 叁 亿 叁 仟 伍 佰 陆 拾 叁 万 玖 仟 元 伍 角 陆 分 ), 评 估 增 值

4.在资产基础法评估时,未对其他资产评估增减额考虑相关的税收影响

在较近时期内已经发生交易的影视传媒行业分析类似土地交易实例进行对照比较,并依据后者已

仟元伍角陆分)

评估价值=重置价值×成新率

5.其他与资产评估有关的法律、法规等

成新率(k1) =(经济耐用年限-已使用年限)/经济耐用年限×100%

加以识别,评估中有条件针对各项资产、负债的特点选择适当、具体的评估方

坤元资产评估有限公司

则》、《浙江省建筑工程费用项目构成及计算规则》、《浙江省安装工程预算定

报告日期:二○一五年五月九日

2014 年 9 月 30 日土地剩余年限的土地使用权价格

15.其他资料

到创意园游览观光

在本报告所揭示的评估假设基础上,诸暨创意园公司的资产、负债及股东

尚未结转入固定资产

1.本评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途

评估结论根据以上工作得出,详细情况见评估明细表

评影视行业现状估价值=重置价值×成新率

容是客观的,并对评估结论合理性承担相应的法律责任

公司出资人民币 1,500 万元(占注册资本的 15%)业经诸暨中嘉会计师事务所

准确预测,且该地块暂无投资项目计划,故本次评估未考虑出租事情对评估结

3. 法定代表人:赵锐勇

资产账面价值 244,769,824.07 元,评估价值 370,199,151.45 元,评估增

诸暨创意园公司成立于 2011 年 1 月 14 日,原名诸暨长城国际网游动漫创

公司正在建设综合性文化创意产业基地,项目建成后,公司将着力成为以

15.《资产评估职业道德准则——利用专家工作》(中评协〔2012〕244 号);

二〇一四年十月二十五日

坤元资产评估有限公司:

目前开发程度均达到“五通一平”

三)被评估单位前3年及截至评估基准日的资产、负债状况及经营业绩见影视动画分析下

事且未受任何强迫的情况下,评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值

影视创意园有限公司股东全部权益价值评估项目资产评估报告

四、非流动负债

调查现场调查工作时间为2014年10月29日至11月5日

影视创意园有限公司股东全部权益价值评估项目资产评估报告

委托评估对象和评估范围与上述经济行为涉及的评估对象和评估范围一

22坤元资产评估有限公司

(一)评估方法的选择

雄宝殿、西华厅、毛泽东韶山故居、狮子街、土楼、长城、嘉峪关、少林寺塔

确定综合成新率

长城影视股份有限公司拟收购股权涉及的诸暨长城国际

工作

10坤元资产评估有限公司

5. 本次评估以宏观环境相对稳定为假设前提,即国家现有的宏观经济、

7坤元资产评估有限公司

估计数额

24坤元资产评估有限公司

人员认为必影视行业要、合理的假设,在资产评估报告中列示这些假设是评估人员进

(2)评估方法的选择

即对重要机器设备分别按年限法、分部打分法确定成新率后,经加权平均,

27

(2)成新率的确定

诸暨长城国际影视创意园有限公司

6坤元资产评估有限公司

教育费附加应缴流转税税额3%

对债权和债务,评估人员采取核对总账、明细账、抽查合同凭证等方式确

长城影视股份公司拟收购诸暨创意园公司的 100%股权,根据评估业务约定

经天健会计师事务所(特殊普通合伙)审计的截至 2014 年 9 月 30 日会计报表

2.中华人民共和国土地管理法》、中华人民共和国土地管理法实施条例》、

本项目评估基准日是 2014 年 9 月 30 日

二〇一五年五月九日

有限公司 100%股权所涉及的股东全部权益,以 2014 年 9 月 30 日为基准日进影视传媒行业招聘行了评

根据评估业务约定书的约定,评估对象为涉及上述经济行为的诸暨创意园公司

值的评估方法本次评估采用成新折扣的方法来确定待估建筑物已经发生的各

评估范围为诸暨创意园公司的全部资产及相关负债,包括流动资产、非流

依据资产评估申报明细表,评估人员会同企业有关人员,对所申报的现金、

长城影视股份有限公司:

收集和整理评估对象市场交易价格信息、主要原料市场价格信息、评估对

重置价值=现行购置价(不含增值税)+相关费用

6.执行的固定资产折旧办法为:直线法;

长城影视股份有限公司拟收购股权涉及的诸暨长城国际

12.重要设备的购货合同、发票、付款凭证;向生产厂家或其代理商的询

项目

被评估单位承诺函

评估报告使用者应注意上述特别事项对评估影视传媒行业招聘结论的影响

影视创意园有限公司股东全部权益价值评估项目资产评估报告

至 2015 年 9 月 29 日止

长城影视股份有限公司拟收购股权涉及的诸暨长城国际

210,209,673.18 元

八、 评估方法 ............................................................. 14

无形资产116,444,760.34

vb—比较案例价格;

营业成本0.000.000.000.00

三、评估对象和评估范围

1. 资产评估所对应的经济行为符合国家规定;

公司对我公司的股东全部权益价值进行评估为确保评估机构客观、公正、合理地

3.存货

(一)价值类型及其选取:资产评估价值类型包括市场价值和市场价值以

5. 接受评估行政主管部门的监督检查

(三)在建工程:在建工程账面价值 44,影视传媒行业现状837,769.84 元,均为土建工程,

价值量较大,均为国产设备委评设备除主要生产设备外,还包括电脑、空调等

房产税12%

股东全部权益账面价值 210,209,673.18 元,评估价值 335,639,000.56 元

十一、 特别事项说明 ....................................................... 21

资产评估报告摘要 ............................................................................................. 2

其中:固定资产47,236,172.9346,286,602.56

本次资产评估的委托方为长城影视股份有限公司,被评估单位为诸暨长城

6. 企业法人营业执影视行业潜规则照注册号:97997

在既定的经营范围内开展经营活动,不存在任何政策、法律或人为障碍

经综合分析,本次评估最终采用资产基础法的评估结果,诸暨创意园公司股东

3. 2013 年《浙江省建筑工程预算定额》、《浙江省建设工程工程量计算规

第 号和诸暨国用(2014)第 号

9.《资产评估价值类型指导意见》(中评协[2007]189 号);

技术指标等情况的文件资料进行收集

长城影视股份有限公司拟收购股权涉及的诸暨长城国际

主要资产的评估方法如下:

和其他应付款通过核对明细账与总账的一致性、对金额较大的发放函证、查

果的影响

全部权益的评估结果为:

说明见建筑物类固定资产

有限公司出资人民币 1,500 万元(占注册资本的 15%),浙江上峰水泥集团有限

34,560,150.89 元和 210,209,673.18 元

单位在资产规模影视广告制作及结构、经营范围及盈利水平等方面类似的可比上市公司,故

用(2014)第 号的《国有土地使用证》、发票等权属证明;

以下内容摘自评估报告正文,欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估

根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件,本次采用资产基础法进

企业负责人:

五、评估基准日

16坤元资产评估有限公司

号);

长城影视股份有限公司拟收购股权涉及的诸暨长城国际

影视创意园有限公司股东全部权益价值评估项目资产评估报告

4.《资产评估准则——评估程序》(中评协[2007]189 号);

负债账面价值 34,560,150.89 元,评估价值 34,560,150.89 元;

需的全部成本,减去待估建筑物已经发生的各项贬值,得到的差额作为评估价

六、 评估假设 .................影视行业现状............................................ 11

及业务所涉及地区的社会、政治、法律、经济等经营环境无重大改变;企业能

规定的评估报告使用者

核实后的账面值为评估值

3.评估资料的准备收集和整理

由于国内极少有类似的股权交易案例,同时在市场上也难以找到与被评估

2. 委托评估的资产范围与本次经济行为涉及的资产范围一致,不重复、不遗

13. 行业统计资料、市场发展及趋势分析资料、类似业务公司的相关资料;

2014 年 9 月 30 日

二)非流动资产

影视创意园有限公司股东全部权益价值评估项目资产评估报告

企业负责人:

四、价值类型及其定义

在建工程44,837,769.84

公司目前尚处于建设阶段,创意园建设完成并投入运营影视行业会计核算后,将计划从北京、

(三)资产清查核实和现场调查阶段

根据《资产评估业务约定书》,本评估报告的其他使用者为国家法律、法规

其中:固定资产46,286,602.5662,170,140.0015,883,537.4434.32

长城影视股份有限公司拟收购股权涉及的诸暨长城国际

股东全部权益价值评估项目

(1)神魔洞窟外部结构已经完成,内部装饰工程尚未开始;太极殿的主体

价记录;

由于上述两个建筑物的具体装饰方案尚未确定,近期内将无法使用,故本

二、评估目的

得出股东全部权益的评估价值计算公式为:

六、评估方法

法律责任:

期;国家货币金融政策基本保持不变,国家现行的利率、汇率等无重大变化,

十一、特别事项说明

13坤元资产评估有限公司

理:

6. 企业法人营业执照注册号:16849

15坤元资产评估有限公司

列入评估范围的无形资影视传媒公司招聘产——其他无形资产系财务软件一套

评估公司审阅相关内容,但法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外

影视创意园有限公司股东全部权益价值评估项目资产评估报告

8. 经营范围:制作、发行:广播电视节目(不得制作时政新闻及同类广播

14坤元资产评估有限公司

城国际影视创意园有限公司

市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下,

浙江上峰水泥集团有限公司2,250.0015.00%

三、评估对象和评估范围

5.记账本位币:人民币;

政治、政策及被评估单位所处行业的产业政策无重大变化,或其变化能明确预

4. 根据资产评估准则和相关评估规范选用了适当的评估方法

天阳 [2013]验内字第 169 号”验资报告审验

存货和固定资产等进行盘点和现场勘察针对影视行业分析报告不同的资产性质和特点,采取不

属资料不完善、权属资料不清晰的情况,提请企业核实并出具书面说明

年限法的计算公式为:

企业所得税应纳税所得额25%

3.实物资产价值构成及业务发展情况的调查

全部权益的评估价值为 335,639,000.56 元(大写为人民币叁亿叁仟伍佰陆拾叁万玖

2. 本次评估以公开市场交易为假设前提;

公司的股东全部权益

这其中就有一个在制作费用中相对所占比例颇高的项目——拍摄场景租赁

三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系;与相关当事

八、签字注册评估师资格证书 ................................................ 58

2014年11月6日至2015年5月9日,评估人员在现场依据针对本项目特点制影视传媒行业前景定

本次资产评估的委托方为长城影视股份有限公司(以下简称“长城影视股份公

和开发利润组成,结合评估对象具体情况的不同略有取舍

(a)年限法

反 映 , 资 产 、 负 债 及 股 东 权 益 的 账 面 价 值 分 别 为 244,769,824.07 元 ,

责任

8.《资产评估准则—不动产》(中评协[2007]189 号);

行资产评估的前提条件当未来经济环境和以上假设发生较大变化时,评估人

根据现行资产评估准则及有关规定,企业价值评估的基本方法有资产基础

46,286,602.56 元 , 在 建 工 程 净 额 44,837,769.84 元 , 无 形 资 产 净 额

计于 2014 年 11 月 1 日完工;鸳鸯楼、土楼和老宅等 7 个项目世纪已完工,但

(4)对于在核实过程中发现的有关土地使用权的特别事项,按影视制作如下方法处

评估基准日为 2014 年 9 月 30 日

的工作计划,结合实际情况确定的作价原则及估值模型,明确评估参数和价格

价记录等;

成本法是通过用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的待估建筑物所

以卡通造型为主的小商铺,包括草莓、苹果、大头鞋、飞机等20余种造型;北

视基地建设项目的一部分,位于影视基地内,于 2013 年 4 月 1 日开工建设,预

1. 具备相应的执业资格

影视创意园有限公司股东全部权益价值评估项目资产评估报告

出让用地,列入土地使用权科目评估,土地权证编号分别为诸暨国用(2014)

证)、会计报表及其他会计资料;

6.《资产评估准则——工作底稿》(中评协[2007]189 号);

十二、评估报告使用限制说明

砖木和钢结构,建于 2012 年至 2014 年上述建筑物类影视行业财务分析固定资产所占土地均为

即被评估单位的所有资产仍然按照目前的用途和方式使用,不考虑变更目前的

的股东全部权益

收购诸暨长城国际影视创意园有限公司的 100%股权涉及的股东全部权益在

三)负债

6.《浙江省房屋建筑白蚁防治管理办法》(浙江省政府令第 201 号(2005));

1.在对被评估单位股东全部权益价值评估中,本公司对被评估单位提供

金额单位:元

价格等对评估价值的影响,也未考虑宏观经济环境发生变化以及遇有自然力和

19坤元资产评估有限公司

3.在建工程

公司正在建设综合性文化创意产业基地,基本不受季节或周期因素的影响

设备的使用维修和外观现状,确定成新率对更新换代速度、功能性贬值快的

资 产 评 估 报 告

影视创意园有限公司股东全部权益价值评估项目资产评影视动画分析估报告

漏;

法确定成新率

5.公司主要资产和负债状况

指导企业相关的财务与资产管理人员在资产清查的基础上,按照评估机构

注册资产评估师声明

着重核实了土地的坐落、四至、面积、产权、性质等状况,对土地的登记状况、

企业形象策划;会展会务服务;摄影服务

资产评估结果汇总如下表:

abc=b-ad=c/a*100

现场工作小组本项目评估人员共划分为三组,包括流动资产评估组、机器设

d—待估宗地个别因素条件指数/比较案例个别因素条件指数

均为构筑物及其他辅助设施,合计账面原值 44,835,410.53 元、账面净值

出让和转让暂行条例》等法律法规;

法律诉讼、重大财务承诺等事项

年 9 月 29 日止

3.《资产评估准则——评估报告》(中评协[2011]230 号);

置成本法进行评估影视制作软件

九、评估过程

约定,需要对诸暨创意园公司的股东全部权益价值进行评估

长城影视股份有限公司拟收购股权涉及的诸暨长城国际

一、我们在执行本资产评估业务中,遵循有关法律法规和资产评估准则,恪守

的使用情况,并对账面摊销情况进行了复核按财务会计制度核实,未发现不

的限制,评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事

提供资料的真实性、合法性、完整性,恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的

单位:人民币元

委托方拟收购被评估单位的股权

资产基础法是指以被评估单位评估基准日的资产负债表为基础,合理评估

行效率较高

坤元评报〔2015〕204 号

(本页无正文)

长城影视股份有限公司拟收购股权涉及的诸暨长城国际

的评估对象和相关资产国外影视广告分析的法律权属资料及其来源进行了必要的查验,除下述事

上海、杭州、广东等地引入大量影视、网游、旅游企业入驻创意园,成为文化

b.对于电脑、传真机、空调等办公设备,主要以使用年限法为基础,结合

动资产(包括设备类固定资产、建筑物类固定资产、在建工程、无形资产-土地

资产评估报告

二、非流动资产207,569,132.74329,054,081.06121,484,948.3258.53

5.《浙江省散装水泥专项资金征收和使用管理暂行办法》(浙财综(2010)59

2014 年 9 月 30 日的市场价值进行了评估现将资产评估情况报告如下:

1.被评估单位提供的评估申报表;

求但评估报告不能作为对评估对象及相关资产的法律权属的确认和保证

净利润-16,859.6321,299,505.94-835,578.14-5,283,049.35

公司下设有工程部、财务部、行政部等职能部门,管理层分工较合理、影视动画学院运

注册资产评估师最后复核无误后,由项目组完成正式资产评估报告提交委托方

6. 截至评估基准日,我公司不存在与评估对象有关的资产抵押、质押、未决

评估采用市场法评估

一、委托方和被评估单位及其他评估报告使用者

八、评估结论的使用有效期

东权益为210,209,673.18元

25.5 亩土地使用权已出租给诸暨市金猴游乐设备制造有限公司使用,租赁期限

时确认营业收入的实现为确保评估机构客观、公正、合理地进行资产评估,承诺如下,并承担相应的

(1)土地使用权的价值内涵

二、评估目的

本项资产评估工作于2014年10月24日开始,报告日为2015年5月9日整个

谈,对企业的经营业务进行调查

5坤元资产评估有限公司

七、评估机构法人营业执照 ..........................影视广告行业分析........................ 57

(二)前期准备阶段

况,故本次评估不宜采用收益法

(三) 权属依据

125,429,327.38 元,增值率为 59.67%

4坤元资产评估有限公司

五、 评估基准日 ........................................................... 11

(1)重置价值的评定

长城影视:拟收购股权涉及的诸暨长城国际影视创意园有限公司股东全部权益价值评估项目资产评估报告

一、流动资产37,200,691.3341,145,070.393,944,379.0610.60

的购置合同或协议、相应的购置发票和产权证明文件等来核实其产权情况权

(2008)1 号);

营运正常,具体包括《人事制度》、《财务制度》、《采购部管理制度》等

v=vb×a×b×c×d×e×f

七、评影视动画估依据

准确预测,且该地块暂无投资项目计划,故本次评估未考虑出租事情对评估结

入本次评估范围的主要设备为挖掘机、电动小火车等该类设备结构较复杂、

估准则、资产评估原则,采用资产基础法,按照必要的评估程序,对贵公司拟

东全部权益的现时市场价值,没有考虑特殊的交易方式可能追加或减少付出的

12.《中华人民共和国城镇土地估价规程》gb/t 18508-2001;

账龄在 1 年以内并经核实认为能够全额收回的款项等,估计发生坏账的风险较

对固定资产,评估人员对机器设备、车辆、房屋建筑物的产权资料进行查

1.公司主营业务

发现:

《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权

值 125,429,327.38 元,增值率为 51.24%;

项目开发服务;文化活影视传媒行业现状动组织策划;电子商务服务;旅游用品和工艺

资产的法律权属的确认和保证若被评估单位不拥有前述资产的所有权或其他

1.货币资金

则》(财政部财企[2004]20 号);

九、 评估过程 ............................................................. 18

5. 公司类型:股份有限公司(上市)

评估人员查阅了相关合同、账簿、原始凭证等,了解了上述无形资产现在

影视创意园有限公司股东全部权益价值评估项目资产评估报告

缴

长城影视股份有限公司拟收购股权涉及的诸暨长城国际

中:应付账款8,405,100.10元,预收账款233,185.50元,应付职工薪酬49,284.00

3. 法定代表人:赵锐勇

2.被评估单位截至评估基准日的审计报告以及前三年影视后期行业现状的财务审计报告;

七、评估结论

诸暨长城国际影视创意园有限公司

施正在建设中截止2014年9月30日,已陆续有剧组来此拍摄,并有少量的散客

的方法分别评定估算各分项资产的价值并累加求和,再扣减相关负债评估值,

三、 评估对象和评估范围 .................................................... 9

f—待估宗地容积率指数/比较案例容积率指数

7. 发照机关:江苏省苏州工商行政管理局

影视创意园有限公司股东全部权益价值评估项目资产评估报告

规文件;

(四)其他评估报告使用者

16.《会计监管风险提示第 5 号——上市公司股权交易资产评估》

影视创意园有限公司股东全部权益价值评估项目资产评估报告

园区店铺影视广告创意分析租赁在收到一次性1年期店铺租赁款后计入预收账款,逐月分摊计入并

2014 年 11 月 12 日,根据股东会决议和修改后的章程,公司更名为诸暨长

(四)无形资产--土地使用权:列入评估范围的土地使用权共 2 宗,账面

长城影视股份有限公司拟收购股权涉及的诸暨长城国际

依据了解资产的特点,制定评估实施计划,确定评估人员,组成资产评估

无形资产116,444,760.34216,263,000.0099,818,239.6685.72

一)流动资产

由于被评估企业各项资产、负债能够根据会计政策、企业经营等情况合理

2.评估方案的设计

包括神魔洞窟、太极殿、鸳鸯楼和老宅等 9 个项目,均为整个影视基地建设项

1坤元资产评估有限公司

注册资产评估师:

4.国有土地使用权出让合同、诸暨国用(2014)第 号和诸暨国

为 2014 年 6 月 15 日至 2024 影视行业市场年 6 月 15 日,租金每年 8000 元/亩由于引进诸

四)公司经营概况

准后方可开展经营活动)

股东名称出资额(万元)出资比例

影视创意园有限公司股东全部权益价值评估项目资产评估报告

列入评估范围的资产和负债进行了全面清查,对企业财务、经营情况进行系统

(1)被评估单位现更名为诸暨长城国际影视创意园有限公司,截至评估

21坤元资产评估有限公司

据对现场工作人员的了解,上述两个建筑物的具体装饰方案尚未确定

资产总计244,769,824.07370,199,151.45125,429,327.3851.24

长城影视股份有限公司拟收购股权涉及的诸暨长城国际

1)评估明细表第3项老宅系原征地范围内的民居建筑物改造费用原民居建

的评估报告使用者

3坤元资产评估有限公司

1. 资产评估所对应的经济行为符合国家规定,并已经得到批准;

3. 位影视广告行业动态于影视城内土楼南斜对面、园区中间道路南边,沿山洞置景处以东约

长城影视股份有限公司拟收购股权涉及的诸暨长城国际

2.企业的市场和客户

本评估结论的使用有效期为一年,即自评估基准日 2014 年 9 月 30 日起至 2015

从租计征的,按租金收入的 12%计

明确预期;

股东权益99,983,140.37166,328,300.67215,492,722.53210,209,673.18

元,应交税费24,309,709.29元,其他应付款1,562,872.00元);经审计后的股

a.重置价值一般由建安工程费用、前期及其它费用、建筑规费、应计利息

长城影视股份有限公司拟收购股权涉及的诸暨长城国际

10.中国城市地价动态监察系统(国土资源部);

浙江新长城文化创意有限公司7,650.0051.00%

事务所(特殊普通合伙)审计的截至 2014 年 9 月 30 日会计报表反映,资产、负债

(一) 建筑物类固定资产:列入评影视行业发展现状估范围的建筑物类固定资产共计 25 项,

十二、 评估报告使用限制说明 ............................................... 23

包括利益主体的全部改变和部分改变;

土地使用税应税土地面积12 元/㎡

意园有限公司,初始注册资本 10,000 万元,成立时股东和出资情况如下:浙江

三、流动负债34,560,150.8934,560,150.89

(二)被评估单位概况

项说明及其对评估结论的影响

二)企业历史沿革

评估报告的特别事项说明和使用限制说明请认真阅读资产评估报告正文

六、评估机构资格证书 ...................................................... 56

行资产评估时被评估单位未作特别说影视行业现状明而评估师根据其执业经验一般不能获悉

一)企业名称、类型与组织形式

和其他资料真实、完整、合法、可靠为前提;

市场法是在求取一宗待评估土地的价格时,根据替代原则,将待估土地与

按照坤元资产评估有限公司规范化要求编制相关资产评估报告,评估结果

影视创意园有限公司股东全部权益价值评估项目资产评估报告

创意企业的总部基地;另一方面,应“十二五”文化发展规划的政策,越来越

创意园内主要景点包括:太和殿、万登台、神魔洞窟、鸳鸯楼、白塔、大

4.记账方法:采用借、贷复式记账法;

影视创意园有限公司股东全部权益价值评估项目资产评估报告

2.公司历次股权变更情况

长城影视股份有限公司拟收购股权涉及的

重置价值由设备现行购置价、运杂费、安装影视行业会计制度调试费、建设期管理费和资本

20坤元资产评估有限公司

股东全部权益价值评估项目

长城影视股份有限公司:

定资产和负债的真实性

勘查成新率(k2)= 机架权重×机架成新系数+主功能部权重×主功能部成

与资产评估配合人员进行业务培训,填写资产评估申报表和各类调查表

2.其他应收款和相应坏账准备

资产评估报告附件

标准后,参考企业提供的历史资料和未来经营预测资料进行了评定估算及汇总

3.本评估结论的使用有效期为一年,即自评估基准日 2014 年 9 月 30 日起

法规的限制

资产189,379,890.15224,727,880.46240,767,922.87244,769,824.07

7. 评估工作未受到干预并独立进行

列入本次评估范围的土地使用权价值内涵为在正常市场条件下,土地开发

小,以其核实后的账面余额为评估值

诉讼等或有事项及租赁影视行业市场分析事项;

增值税销售货物或提供应税劳务17%

坤元资产评估有限公司接受贵公司的委托,根据有关法律、法规和资产评

式中:v—待估宗地使用权价值;

4. 纳入评估范围的资产权属明晰,所提供的资产权属证明文件合法有效;

基准日,诸暨国用(2014)第号及诸暨国用(2014)第号《国

项外,未发现其他评估对象和相关资产的权属资料存在瑕疵情况提供有关资

本次评估建筑物的成新率以年限法为基础,结合其实际使用情况、维修保

长城影视股份有限公司拟收购股权涉及的诸暨长城国际

影视创意园有限公司股东全部权益价值评估项目资产评估报告

一、被评估单位基准日审计报告 .............................................. 30

(一) 法律法规影视广告分析论文依据

影视创意园有限公司股东全部权益价值评估项目资产评估报告

因公司拟收购诸暨长城国际影视创意园有限公司的 100%股权,为此委托坤元资

五、签字注册评估师承诺函 .................................................. 55

负债89,396,749.7858,399,579.7925,275,200.3434,560,150.89

评估工作分五个阶段进行:

程度为红线外“五通”(通路、供水、排水、通电、通讯)和宗地红线内“场地

四、我们按照有关准则的要求对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行了

股东权益合计210,209,673.18

估,形成了资产评估报告在本报告中披露的假设条件成立的前提下,我们承诺如

上签订评估业务约定书,以明确双方的责任和义务

(1)公司建立了基本的管理制度并使之影视行业市场得到有效执行,管理较有效,企业

道诸中村、城东村内,土地使用权证号分别为[诸暨国用(2014)第

三、流动负债34,560,150.89

产所需的成本即重置成本,然后估测被评估资产存在的各种贬值因素(实体性陈

(四)评定估算、汇总阶段

元,其中:流动资产为37,200,691.33元(其中:货币资金34,440,089.15元,

长城影视股份有限公司拟收购股权涉及的诸暨长城国际

长城影视股份有限公司拟收购股权涉及的诸暨长城国际

根据各种设备特点及使用情况,确定设备成新率

金额单位:人民币元

评估结果和被评估单位股东全部权益价值评估结果会受到影响

电子设备,考虑技术更新快所造成的经济性贬值因素

值的影响

(二)设备类固定资产:列入评估范围的设备类固定资产共计 891 台(项),

法,并具备实施这些评估方法的操作条影视行业会计准则件,本次评估可以采用资产基础法

10.《资产评估准则——企业价值》(中评协[2011]227 号);

长城影视股份有限公司拟收购股权涉及的

新系数+×+传动部权重×传动部成新系数

结论,应当认真阅读评估报告正文

税

五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件

验,以核实列入评估范围的资产的产权对重大资产,评估人员通过核实资产

(三)委托方与被评估单位的关系

重置各项生产要素为假设前提,根据委托评估的分项资产的具体情况选用适宜

八、评估方法

4. 本次评估以被评估单位提供的有关法律性文件、各种会计凭证、账簿

列入评估范围的重要资产物理、权属等情况的说明:

上述年度及基准日的财务报表均经注册会计师审计,且均出具了无保留意

法、影视动画就业前景市场法和收益法

2. 住所:江苏省张家港市大新镇128号

份公司正式确定坤元资产评估有限公司为本项目的评估机构,明确了评估业务

(b)分部打分法

对于文化娱乐用地,由于近期宗地周围交易活跃,成交案例较多,故本次

4.企业会计准则及其他会计法规和制度、部门规章等;

本次评估目的是为该经济行为提供诸暨创意园公司股东全部权益价值的参

象产权证明文件等该阶段工作时间为 2014 年 10 月 25 日至 10 月 28 日

3.浙江省人民政府及相关政府部门颁布的有关政策、规定、实施办法等法

评估结果汇总表及明细表 .........................................................................影视行业潜规则........... 80

资产评估报告正文 ............................................................................................. 4

公告日期 2015-05-27

2坤元资产评估有限公司

评估人员通过收集分析企业历史经营情况和未来经营规划以及与管理层访

影视创意园有限公司股东全部权益价值评估项目资产评估报告

2014 年 9 月 30 日为评估基准日,并在资产评估业务约定书中作了相应约定

5. 无形资产——其他无形资产

分部打分法成新率计算公式为:

人员与委托方充分沟通后,根据本次评估目的、市场条件及评估对象自身条件

注册资产评估师:

5. 所提供的影视动画就业前景公司生产经营管理等资料是客观、真实、完整、合理的;

新率更能反映设备的成新状况,所以本次评估中 a1、a2 分别取 0.4、0.6

真实准确

2.设备类固定资产

四、价值类型及其定义

出不同评估结果的责任

多的投资目光聚焦在了影视文化产业在近3-5年内,会出现大量电影电视剧作

账面价值评估价值增减值增值率%

暨影视基地内主要包括太和殿、丰泽园、狮子楼和塔陵等,主要结构为砖混、

1.《资产评估准则——基本准则》和《资产评估职业道德准则——基本准

a—待估宗地交易情况指数/比较案例交易情况指数

法 定 代 表 人:

截至评估基准日,诸暨创意园公司的注册资本为人民币 15,000 万元,股权

率等差别,修正得出待估土地的评估基准日地价的方法计算公式为:

号]影视制作公司和[诸暨国用(2014)第 号],土地用途均系出让的文化产业用地,

长城影视股份有限公司拟收购股权涉及的诸暨长城国际

公司按规定计提的坏账准备评估为零

对被评估单位提供的资料作必要的查验,评估报告不能作为对评估对象和相关

符情况本次评估根据其市场重置价确定评估值

股东权益合计210,209,673.18335,639,000.56125,429,327.3859.67

四、委托方和被评估单位的承诺函 ............................................ 53

目录

七、 评估依据 ............................................................. 12

考依据

3.与资产及权利的取得及使用有关的经济合同、协议、资金影视行业发展现状拨付证明(凭

暨市金猴游乐设备制造有限公司的娱乐场和水上乐园对整个影视城的影响无法

在库周转材料以核实后的账面值为评估值

诸暨创意园公司执行《企业会计准则》及相关规定,经营不存在国家政策、

2. 住所:诸暨市浣东街道城东村影视城内

评估人员在核查在建项目财务记录的基础上,对该项工程进行了实际查勘,

员将不承担由于前提条件的改变而推导出不同资产评估结果的责任

被评估单位:诸暨长城国际影视创意园有

无形资产-其他无形资产)及流动负债按照诸暨创意园公司提供的业经天健会计师

见的审计报告

根据《资产评估业务约定书》,本评估报告的其他使用者为国家法律、法规规定

有成本法、市场法、收益法、假设开发法、基准地价系数修正法等

进行了如实披影视传媒行业招聘露,且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要

暨市金猴游乐设备制造有限公司的娱乐场和水上乐园对整个影视城的影响无法

1.会计制度:执行《企业会计准则》及其补充规定;

项贬值计算公式为:

7.《房屋完损等级及评定标准》(城乡建设环境保护部);

25.5 亩土地使用权已出租给诸暨市金猴游乐设备制造有限公司使用,租赁期限

项目名称2011 年 12 月 31 日2012 年 12 月 31 日2013 年 12 月 31 日

长城影视股份有限公司拟收购股权涉及的诸暨长城国际

(二)市场价值的定义:市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行

一、委托方、被评估单位及其他评估报告使用者

2013 年 4 月 8 日,根据股东会决议和修改后的章程,决定增加注册资本人

项目名称2011 年2012 年2013 年影视传媒行业新闻2014 年 1-9 月

本次评估不宜用市场法

评估范围为诸暨创意园公司的全部资产及相关负债,包括流动资产、非流动资

影视创意园有限公司股东全部权益价值评估项目资产评估报告

民币 5,000 万元,增资后股权结构不变业经诸暨天阳会计师事务所出具的“诸

基本事项,并确定了评估目的、评估对象与评估范围、评估基准日,在此基础

阅原始凭证等相关资料进行核实经核实,各项负债均为实际应承担的债务以

3.公司管理状况

基础法

太子龙控股集团有限公司2,250.0015.00%

有关权利,或对前述资产的所有权或其他有关权存在部分限制,则前述资产的

对于有充分证据表明可以全额收回的款项,包括关联方往来款、预付电费、

2. 评估对象和评估范围与评估业务约定书的约定一致

2.实物资产现场影视行业潜规则实地勘察

致准确的登记填报,对委估资产的产权归属证明文件和反映性能、状态、经济

资产评估报告

对于在核实过程中发现的有关工程的特别事项,评估时按如下方法处理:

面值为评估价值

有土地使用证》所记载的产权人尚未变更,对以上事项被评估单位已出具声明,

委托方:长城影视股份有限公司

11.《机电产品报价手册》、《全国资产评估价格信息》及其他市场价格资

产和货币性债权和债务,采用不同的核查方式进行查证,以确认资产和负债的

因长城影视股份有限公司拟收购我公司 100%股权,为此委托坤元资产评估有限

使用权和无形资产-其他无形资产)及流动负债按照诸暨创意园公司提供的业

列入本次评估范围的建筑物类固定资产均为自建的仿古建筑物及构筑物且

一、 委影视动画托方、被评估单位及其他评估报告使用者 ................................ 4

9.资产所在地的房地产市场价格的调查资料;

林、民国街、太极殿等此外还有兼作商业用途的南街和北街,其中南街主要

为 2014 年 6 月 15 日至 2024 年 6 月 15 日,租金每年 8000 元/亩由于引进诸

二〇一四年十月二十五日

(一)委托方概况

2.本评估报告的全部或者部分内容被摘抄、引用或披露于公开媒体,需本

视剧、电影等拍摄组,同时招揽散客到创意园游览观光

23坤元资产评估有限公司

公司本年度适用的主要税种及其税率列示如下:

5. 公司类型:有限责任公司

备评估组和房地产评估组

税种计 税 依 据税率

其中:无形资产——土地使用权116,443,892.34216,258,000.0099,影视传媒行业网站814,107.6685.72

二、 评估目的 .............................................................. 9

声明上述资产的所有权属于被评估单位

4.《浙江省新型墙体材料专项基金征收和使用管理实施办法》(浙财综字

权利状况、利用状况进行了核对,对其实际土地利用情况(包括地上建筑物及

5.其他产权证明文件

b.成新率

e—待估宗地使用年期指数/比较案例使用年期指数

额》、《诸暨市建筑工程价目表》等;

影视创意园有限公司股东全部权益价值评估项目资产评估报告

股东全部权益评估价值=∑各分项资产的评估价值-相关负债评估值

2)评估明细表第 8、9 项配套工程主要包括园区道路、围墙和绿化工程,本

二、唐德影视行业分析评估对象涉及的资产、负债清单等由被评估单位申报并经其签章确认;所

九、评估业务约定书 ........................................................ 74

负债合计34,560,150.8934,560,150.89

8.有关工程的原始资料、竣工决算资料、工程承包合同、业务合同、询

品也就是说,在近3-5年内,影视剧拍摄所产生的消费,会有巨大的增长而

平整”条件下,用途设定为文化产业,使用权类型设定为出让,于评估基准日

股东全部权益价值评估项目

评估人员对列入评估范围的土地使用权进行了现场勘查在现场踏勘过程中,

期后事项;

影视创意园有限公司股东全部权益价值评估项目资产评估报告

5.本评估结果是依据本次评估目的、以影视广告创意分析报告中揭示的假设前提而确定的股

其 他 应 收 款 净 额 2,709,502.18 元 , 存 货 51,100.00 元 ), 固 定 资 产 净 额

为使得评估基准日与拟进行的经济行为和评估工作日接近,委托方确定以

根据委托方及被评估单位提供的资产和负债申报表,评估人员针对实物资

确认当月营业收入;园区门票销售收入在收到营业款或已取得收取该款项权利

利润总额-18,899.1029,594,567.55-835,578.14-5,283,049.35

2.会计期间:会计年度采用公历年制,即公历1月1日起至12月31日止;

5.《资产评估准则——业务约定书》(中评协[2011]230 号);

报明细表,并设计主要资产调查表、主要业务盈利情况调查表等,对委托方参

水利建设基金应纳税营业额0.1%

本次评估的价值类型为市场价值

(评估基准日)

价值 116,443,892.34 元严查影视行业潜规则,土地面积合计 312,453.60 平方米,均分布于浣东街

长城影视股份有限公司拟收购股权涉及的诸暨长城国际

资产总计244,769,824.07

用途或用途不变而变更规划和使用方式;

均为近两年完工,其建造成本资料较为齐全,故本次评估选用成本法该类建

负债均为流动负债,包括应付账款、预收款项、应付职工薪酬、应交税费

17坤元资产评估有限公司

1. 名称:长城影视股份有限公司(以下简称“长城影视股份公司”)

城市维护建设

1.《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和

长城影视股份有限公司拟收购股权涉及的诸暨长城国际

营业收入0.000.001,156,965.00704,720.50

地方教育附加应缴流转税税额2%

3. 对评估对象及其所涉及的资产进行了必要的核实

美术品批发、零售;实业投资(依影视广告创意分析法须经批准的项目,经相关部门批

11.《中华人民共和国房地产估价规范》gb/t 50291-1999;

11坤元资产评估有限公司

料、询价记录;

1.企业法人营业执照、公司章程和验资报告;

影视创意园有限公司股东全部权益价值评估项目资产评估报告

化利息以及其他费用中的若干项组成

资产本次根据评估基准日上述7项工程的实际情况采用成本法评估,评估方法

坤元资产评估有限公司:

长城影视股份有限公司拟收购股权涉及的诸暨长城国际

五、评估基准日

产(包括设备类固定资产、建筑物类固定资产、在建工程、无形资产-土地使用权和

长城影视股份有限公司拟收购股权涉及的诸暨长城国际

工程已经完成,尚在进行台阶、栏杆、油漆工程,内部装饰工程尚未开始根

电视节目);影视服装道具租赁影视广告行业;影视器材租赁;影视文化信息咨询;

1.建筑物类固定资产

旧贬值、功能性陈旧贬值和经济性陈旧贬值),并将其从重置成本中予以扣除而

116,444,760.34元;经审计后的负债总额为34,560,150.89元,均为流动负债(其

4. 注册资本:壹亿伍仟万元整

(一)接受委托阶段

1.公司成立时情况

根据《资产评估准则—不动产》及《城镇土地估价规程》,通行的评估方法

其它不可抗力对资产价格的影响本次评估亦未考虑流动性因素对评估对象价

其中:无形资产——土地使用权116,443,892.34

及 股 东 权 益 的 账 面 价 值 分 别 为 244,769,824.07 元 , 34,560,150.89 元 和

3. 本次评估以被评估单位维持现状按预定的经营目标持续经营为前提,

25

结构如下:

筑物为砖混结构,本次评估结果中含有该部分民居的经典影视广告分析结构价值

下:

9. 接受评估行政主管部门的监督检查

对无形资产-土地使用权,评估人员在核实产权归属和账面记录的基础上,

浙江富润股份有限公司2,850.0019.00%

限公司

7.收入确认原则:公司主要经营影视场地和园区店铺租赁、园区门票销售

摘要

重置成本法是指首先估测在评估基准日重新建造一个与评估对象相同的资